2019年房企投资延续了2018年以来谨慎趋势，政策外松内紧、融资逐渐收紧的大背景下，房企拿地也逐步回归理性，但强者恒强的格局并未改变，规模优势叠加效应不断放大。全年投资节奏先扬后抑，年初融资环境偏松以及上半年新增拿地能够赶在年内上市，导致房企投资意愿较足，3、4、5月小阳春之下“地王”频出，但进入下半年以来龙头房企率先刹车，四季度近3成房企未拿地，仅国企表现相对积极。相比2018年，回归二线成为众多企业的首选，在三四线棚改退潮、需求透支之下，二线成为部分企业弯道超车的前瞻地。虽然二线投资比重有所上升，但由于整体供应节奏和地价的制约，僧多粥少导致回归二线战略在下半年进入“平台期”。
01集中度：强者恒强格局未变，TOP10新增货值集中度达43%
2019年1-11月，销售百强新增拿地货值达到8.4万亿，较2018年同期下降5%，与2017年高峰相比下滑幅度超过20%，延续了2018年下半年以来投资放缓的大趋势。最主要因素仍然来自资金面，“上半年到处是钱，下半年持续收紧”的融资环境也导致房企在3、4、5月份迎来拿地小阳春之后，投资开始刹车。在融资、市场情况均不及2018年的情况下，企业主要精力仍集中在“促销售、抓回款、稳现金流”上，部分土储相对充裕房企投资下滑也在情理之中。整体来看，融资以及自身规模的先天优势，导致土地资源倾向规模房企，百强房企的新增货值愈发集中，强者恒强的格局未变。首先，新增土储TOP20全部来自销售TOP20，其排名高度吻合。作为行业中流砥柱，销售TOP20房企的货值总和接近5.4万亿元，是剩余80家企业1.6倍。其次，销售TOP3房企碧桂园、融创、万科前十一月新增货值总量达到1.9万亿元，占到百强22%。最后，销售TOP10房企新增货值占百强43%，TOP50房企占据了百强新增货值的83%。值得的注意的是，尽管销售TOP10新增货值集中度仍然高居40%以上，但较去年下滑7个百分点，主要是龙头拿地较为谨慎所致。各梯队房企的销售、新增货值在百强中的占比来看，仅有操盘金额TOP11-20梯队的房企新增货值占比稍高于操盘金额占比，冲击规模的“野心”不减，未来业绩提升潜力和空间犹在。而销售TOP50以后的企业也在为达到行业生死线而补充“弹药”，新增货值集中度较销售高出1个百分点。投资态度：短暂小阳春后依旧维持谨慎，四季度龙头房企踩“刹车”
2019年房企投资依旧保持谨慎态势，百强房企拿地销售比仅为0.36，较2018年下降0.03个百分点，与2017年0.58的高峰仍然相距甚远。
分梯队来看，仅有TOP11-20和TOP50以后房企拿地销售比高于百强平均，投资意愿相对积极，进一步抢占市场份额的“野心”明显。与2019年上半年各梯队房企的土储消化周期对比可以看出，TOP11-20梯队房企土储消化周期达到4.34年，高于百强平均水平，纳储态度积极有助于这些房企冲击更高规模和行业地位。从2018年百强房企拿地节奏来看，“先扬后抑”、“一波多折”的趋势明显。整体来看2019年百强房企投资表现大致分为四个阶段：第一，1-2月整体表现较平淡：受2018年末市场降温、企业新年拿地指标未出和春节假期等多重影响，1-2月市场表现较为平淡，整体成交溢价率仅有10%左右，企业拿地的观望情绪较浓。第二，3-5月企业积极纳储：3月份开始土地市场热度明显升温，前两月没有明显动作的房企也进入快节奏拿地模式：例如中海、绿城4月份单月拿地金额达到前三个月平均拿地金额的3倍以上，新城、华润等规模房企4月也阔绰拿地。我们认为，该阶段融资宽松以及该阶段拿地能够在今年上市，是推动房企投资加码的主要原因。第三，二季度中后期重归理性：从百强房企拿地溢价率便可见一斑。有47%的地块溢价率不足10%，底价成交的地块占比达到26%；另外碧桂园、万科、恒大等标杆房企均没有出现狂抢“地王”的行为，规模房企作为市场的风向标一定程度上也可以反映出企业对待拿地的态度相对理性。第四，四季度龙头房企刹车：进入四季度，企业投资更加谨慎，一方面从操盘金额TOP50房企表现来看，大多数企业拿地销售比不仅低于行业平均，且单月拿地金额较前十月平均下滑幅度较大。龙头房企尤甚，恒大、碧桂园、万科等10月-11月拿地销售比十强中最低，均不足0.2，而龙湖、华润等此前拿地相对积极的房企也在四季度放缓投资脚步。仅有国企表现相对积极。另一方面，3成房企在四季度尚未有新增土储入账也足以证明年关临近，房企的重心在年末冲业绩上。投资方式：土拍限价、融资收紧加速房企收并购步伐
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企业表现：超5成百强新增货值不及去年，金茂、绿城表现突出
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区域分布：回归二线战略进入“平台期”，中西部仍是焦点
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现金为王、分化加剧，预计2020年整体投资保持审慎之势（节选）
融资收紧、偿债高峰的到来，让多数企业现金压力陡增。叠加当前市场销售分化显著，政策调控的不确定性，企业重心仍会集中在去负债、降杠杆、稳销售上。就当前市场周期来看，地市、楼市大概率继续降温，2020年房企投资态度或将延续近两年保守的态势，这一点从多数房企对未来投资表态也可以看出，理性、谨慎出现频率高，甚至出现部分企业停止拿地的传闻。整体而言，谨慎投资的大方向不会转变，但随着土地市场降温、可比地价有回落之势、以及政府出让条件可能出现让步，2020年整体的投资节奏会呈现“前松后紧”的局面，与2019年走势基本一致，毕竟年前获得的地块能够在年内上市，对于高周转的企业而言仍有吸引力。聚焦二线、坚持深耕，关注城市圈红利下有产业支撑的三四线（节选）
具体到城市，聚焦、收缩、深耕是房企未来战略布局的主要方向。当前市场走势并不适合广撒网、全覆盖。投资能级上浮、投资区域下沉，保持小步慢跑、区域深耕的整体策略。
城市选择上，聚焦一二线和行情反弹的省会城市。这一点从2019年企业拿地能级变化也已经能看出端倪。回归二线是多数房企的共识。一方面是取决于三四线市场羸弱、需求被过度透支，另一方面二线抗跌性和良好的购买力给房价提供支撑。
本文为《2019年中国房地产总结与展望：投资篇》删减版
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